Desde agosto de 2026, as notas fiscais trazem dois campos novos: IBS e CBS. Os valores cobrados neste ano ainda são simbólicos, porque 2026 é o período de testes do sistema. Em 2027, a cobrança passa a valer em alíquota de referência, e o setor imobiliário está entre os mais afetados pela mudança. Para quem administra carteira de locação, o efeito chega em duas frentes ao mesmo tempo. A receita do proprietário passa a ter uma camada de tributação que não existia, e a taxa de administração da...
Desde agosto de 2026, as notas fiscais trazem dois campos novos: IBS e CBS. Os valores cobrados neste ano ainda são simbólicos, porque 2026 é o período de testes do sistema. Em 2027, a cobrança passa a valer em alíquota de referência, e o setor imobiliário está entre os mais afetados pela mudança.
Para quem administra carteira de locação, o efeito chega em duas frentes ao mesmo tempo. A receita do proprietário passa a ter uma camada de tributação que não existia, e a taxa de administração da imobiliária sai do ISS para o novo sistema. A seguir, o que muda em cada ponto e o que já pode ser organizado antes do prazo.
Neste conteúdo, você entenderá:
- O que muda na tributação do aluguel a partir de 2027?
- A taxa de administração da imobiliária também é afetada?
- Todo proprietário passa a pagar a nova cobrança?
- Por que a nota fiscal de cada reparo passa a ter valor financeiro?
- O que a imobiliária pode organizar antes de 2027?
- O que ainda gera dúvida sobre a nova tributação
O que muda na tributação do aluguel a partir de 2027?
Até hoje, o aluguel é tributado apenas sobre a renda. O proprietário recebe, declara e recolhe Imposto de Renda sobre o valor.
A partir de 2027, passa a existir uma segunda camada, que incide sobre o consumo. São dois tributos que funcionam em conjunto, o IBS e a CBS, criados pela reforma tributária para substituir PIS, Cofins, ISS e ICMS. O Imposto de Renda continua valendo normalmente.
A locação entrou nesse sistema com redução expressiva. A lei prevê alíquota 70% menor que a padrão para contratos de aluguel. Pela estimativa de referência que o mercado utiliza hoje, isso corresponde a algo próximo de 8% sobre o valor do aluguel. A alíquota definitiva ainda será fixada, portanto qualquer projeção feita agora precisará ser recalculada.
Duas regras reduzem o impacto no residencial:
- Abatimento fixo de R$ 600 por mês em cada imóvel residencial. Em um aluguel de R$ 2.000, a cobrança incide sobre R$ 1.400.
- Locação por temporada segue regra própria. Contratos de até 90 dias são tratados como hospedagem: a redução da alíquota cai para 40% e o abatimento de R$ 600 não se aplica.
Dentro da mesma carteira, portanto, um apartamento com contrato de dois anos e um imóvel de temporada passam a ter cálculos distintos.
A taxa de administração da imobiliária também é afetada?
Sim, e esse ponto raramente aparece nas discussões sobre o tema.
A taxa de administração é hoje tributada pelo ISS. Com a reforma, ela deixa o ISS e passa a ser alcançada pelo IBS e pela CBS, com redução de 50% na alíquota, e não os 70% aplicados à locação. Pela estimativa atual, a incidência efetiva fica próxima de 13%, percentual superior às alíquotas de ISS praticadas na maior parte dos municípios.
A taxa de administração é a receita da imobiliária. Uma alteração dessa ordem não se resolve no fechamento contábil, ela precisa entrar na discussão de preço.
Há dois pontos que atenuam o efeito. A cobrança é feita por fora, ou seja, o tributo não integra a própria base de cálculo. E quando o locatário é pessoa jurídica, ele pode aproveitar o valor como crédito na apuração dele. Em contrato residencial com inquilino pessoa física, esse crédito não existe.
Todo proprietário passa a pagar a nova cobrança?
Não. Essa é a interpretação equivocada mais comum sobre o assunto.
O proprietário pessoa física só passa a recolher os novos tributos quando cumpre duas condições simultaneamente, considerando o ano anterior:
- Receita superior a R$ 240 mil com aluguel no período
- Mais de três imóveis distintos destinados à locação
Quem aluga um, dois ou três imóveis, ou recebe abaixo desse limite, permanece fora da cobrança e continua tributado apenas pelo Imposto de Renda.
Na prática, a carteira passa a ter dois grupos de proprietários com obrigações diferentes. E a primeira pergunta sobre o tema costuma chegar à imobiliária antes de chegar ao contador do proprietário.
Por que a nota fiscal de cada reparo passa a ter valor financeiro?
Este é o ponto que alcança diretamente a rotina de manutenção.
No sistema novo, quem recolhe o tributo também aproveita crédito sobre o que gastou na atividade. Para o proprietário alcançado pela cobrança, os serviços contratados no imóvel entram nessa conta, incluindo manutenção e reforma. O aproveitamento depende de nota fiscal válida e da comprovação de que a despesa pertence àquele imóvel. Cada situação precisa ser confirmada com a contabilidade responsável.
O efeito é direto. Um reparo de R$ 800 executado sem nota fiscal sempre foi um problema de garantia e de prestação de contas. Para o proprietário enquadrado na nova cobrança, ele passa a ser também custo integral, sem qualquer abatimento.
Três informações precisam estar reunidas em cada serviço executado:
- Nota fiscal do prestador, arquivada junto ao chamado.
- Identificação do imóvel, para que a despesa seja alocada ao contrato correto.
- Descrição do serviço e data de execução, que sustentam o gasto caso ele seja questionado.
O que a imobiliária pode organizar antes de 2027?
A alíquota final e o calendário de transição estão fora do alcance da imobiliária. A preparação da carteira, não.
- Classifique os proprietários por perfil. Cruze a receita anual de aluguel com a quantidade de imóveis de cada um. É um levantamento de base cadastral, não um trabalho contábil.
- Separe os contratos por finalidade. Residencial de longa duração, comercial e temporada seguem regras diferentes e exigem projeções distintas.
- Inclua cláusula de repasse tributário nos contratos novos e nas renovações. Um contrato de três anos assinado hoje sem essa previsão pode concentrar no proprietário um custo que não existia quando o valor foi definido.
- Exija nota fiscal em todos os serviços, inclusive nos de menor valor. É o reparo de R$ 180 sem documento que interrompe a cadeia de comprovação.
- Mantenha o histórico de manutenção por imóvel: chamado, orçamento, execução, nota fiscal e data. Esse registro atende a três finalidades ao mesmo tempo: apuração tributária, prestação de contas ao proprietário e definição de responsabilidade na saída do inquilino.
- Revise a composição da taxa de administração com a contabilidade antes de comunicar qualquer alteração ao proprietário. Comunicar antes de calcular costuma custar caro em confiança.
A organização vale mesmo que a alíquota final fique abaixo da estimativa. Carteira classificada, contratos revisados e manutenção documentada resolvem questões que já existiam antes da reforma.
O que ainda gera dúvida sobre a nova tributação
- O aluguel vai aumentar por causa da reforma? Não de forma automática nem uniforme. Para o proprietário pessoa física que permanece fora da cobrança, nada muda. Para proprietários pessoa jurídica e carteiras maiores, a carga aumenta, o que tende a pressionar contratos novos e renovações.
- O que ocorre em 2026 e o que ocorre em 2027? 2026 é o período de testes, com valores simbólicos e os campos de IBS e CBS obrigatórios nas notas fiscais desde agosto. Em 2027, a cobrança passa a valer em alíquota de referência e o PIS e a Cofins são extintos. A parcela estadual e municipal entra gradualmente entre 2029 e 2032, com o sistema completo em 2033.
- Contratos antigos precisam ser alterados? Depende da redação de cada um. Contratos longos sem cláusula de repasse podem concentrar o custo no proprietário. O ajuste por aditivo, com apoio jurídico, é o caminho mais seguro.
- A imobiliária deve orientar o proprietário sobre a tributação? A orientação tributária cabe ao contador do proprietário. O que a imobiliária pode oferecer é o dado que sustenta essa análise: receita de aluguel no período, quantidade de imóveis administrados, natureza dos contratos e histórico de despesas com manutenção.
- Reparo sem nota fiscal representa risco para a imobiliária? O risco já existia na garantia e na prestação de contas. Com a nova sistemática, o serviço sem documento também retira do proprietário um abatimento a que ele teria direito e enfraquece a posição da imobiliária caso o custo seja contestado.
A reforma tributária não muda a rotina da locação em 2027, ela muda o que essa rotina precisa comprovar. Contrato sem cláusula de repasse, carteira sem separação por perfil de proprietário e reparo sem nota fiscal deixam de ser falhas de organização e passam a ter efeito financeiro direto, tanto para o proprietário quanto para a imobiliária.
A alíquota definitiva ainda será fixada e as projeções vão mudar até lá. O trabalho de base, não. Classificar a carteira, revisar contratos e documentar cada serviço executado são tarefas que dependem apenas da decisão interna da imobiliária e que ficam mais caras quanto mais perto de 2027 forem iniciadas.